现在中山适合入手一手房还是二手房呢？

来源：吉屋网 2023-04-10 11:18:32

中山买房交流群-95群（385）

你会选择买一手房还是买二手房？相信很多买过房，或者近期有计划要买房的朋友，都有过类似的困扰吧！一方面，担心自己不太了解房地产，导致买房时吃亏，另一方面，买房时不完全了解自身的需求，容易“人云亦云”。即便买到不错的房子，也不不知道是否是真的适合自己的。今天小爱就跟大家来聊聊中山的一二手房进行对比分析，多方面剖析两者之间的优劣性，相信看完本文，你会更加了解你需要买的是一手房，还是二手房。今天我们就来聊下当下市场，究竟是买新房好，还是二手房好。

今天我们就来聊下当下市场，究竟是买新房好，还是二手房好。

　　相信这个问题同样困扰了很多的买房者，首先，这两者各有优缺点，例如，新房可能存在着开发商偷工减料，交房与实际不符合的情况，甚至有烂尾的风险，二手房有所见即所得的优势，产权清晰，而且价格普遍比新房低，同个地段新房和二手对比，周边配套相对来说二手房会比较成熟点……特别是在这两年，开发商频频暴雷的年代，买新房突然客户突然变得没有安全感了，像马鞍岛恒大，石岐大信，佳兆业，东升阳光城等楼盘，让人闻房而逃……

　　这就是今天一手房的尴尬。

　　但今天依然成交新房客户会比较多，为啥，因为现在很多客户都不了解二手房，他们更多的只是看到二手房现在的价格比较低，从而忽略了二手房的以后。

　　我们先把二手房简单的分为3个阶段，第一阶段是成长期，就是楼盘刚收楼的那个阶段，周边很多配套百废俱兴。

　　第二阶段就是黄金期，就是指该楼盘自身和周边的配套全部成熟了，这时期的入住体验感是最强的，也是该小区最大价值化的时候。像东区的远洋城就是个活生生的例子。

　　第三个阶段就是衰退期，就是说随着时间的逝去，楼盘里面的一些公共配套，和周边的一些配套设施也开始老化，你在里面的居住体验感也开始下降，小区的二手价格也开始跟周边一些次新小区逐渐拉开了差距。

　　举个例子，奕翠园，以前东区豪宅的代名词，为啥今天他走下了神坛，像1期，2期的二手房不仅价格上不去，成交量也很少，不仅是因为学区的变化，从石岐中心小学变成了紫岭小学，更多的原因其实是奕翠园1，2期的房子已经开始步入了衰退期，不信，你进去小区就可以清晰感觉到这是一个有年份的小区，从园林，电梯，地下停车场，入户大堂，甚至走廊都可以感觉出来，甚至小区外面的街道也变得越来越窄，越来越堵，所以很多看房者看到后缺乏了一种对新家的的想象，然后就没有了那种购买的感觉。感觉，有时候很重要。

　　东区水云轩现在也可以说面临着跟奕翠园差不多的尴尬。

　　这时候你会说，那我买黄金期的二手房好了，如果抱着是享受当下的态度，那是一个最好的选择，但如果本着对你负责的态度，可能依然会劝你多想想，为啥，因为要让你想到以后的转手。从现在的市场来看，一套房子的平均入住时间是8到10年，到时你要卖掉的时候，你的这套房子可能已经开始步入了衰退期。到时接手的人寥寥可数，而且就算市场上涨，衰退期的房子价值也不会跟着水涨船高的，假如市场倒退，衰退期的房子跌的更厉害。

首选来看一下价格对比，在许多人的第一印象里，一二手房之间最大的区别在于价格，一手房是新房，价格相对较高，二手房大多属于旧房，价格也相对较低。那么，中山的一二手房价格到底相差多少？据中国房地产协会数据， 2022年3月，中山住宅新房（一手房）价格在5000-24000元/㎡之间。其中，马鞍岛一手房均价最高，均价为20000元/㎡，而黄圃、阜沙、大涌、神湾四镇的均价较低，均为6000-7100元/㎡。

二手房方面，同样来自中国房协的数据，2022年3月，中山各区镇二手房均价在7263-17268元/㎡之间。二手房均价最高的区镇毋庸置疑还是东区，为17268元/㎡，与新房均价相差约5500元/㎡。其他镇区的一手房与二手房均价相差也在1000-6000元/㎡左右。绝大部分街镇都是一手房均价高于二手房。当然，也有少部分镇区如黄圃镇、沙溪镇、大涌镇。由于各种原因，出现二手房价格比一手房更高的现象，也就是“新房二手房价格倒挂”。除房价外，买一手房还是二手房至关重要的一点，还需要看当地的限购、限贷政策。

目前，拥有中山户籍的人士一手房限购3套，非中山户籍限购2套，且购买首套房需要缴纳半年以上社保或个税（满足相关条件的，提供1个月工作证明也可以）。其他人士如港澳台同胞、华侨、持有人才优粤卡A卡或B卡人士限购1套。值得注意的是，中山的二手房不限购，因此，没有一手房购房资格的朋友，购买二手房也是个不错的选择。购房贷款政策方面，在中山使用商业贷款购买一手房或二手房的限贷政策差别不大。公积金贷款政策上，购买一手房或二手房的区别更多在于公积金贷款额度。从公积金贷款额度上看，一手房的公积金贷款有着明显优势，无论是首次申请还是二次申请公积金贷款，首付都仅需2成。二手房公积金贷款则更多看重房屋的楼龄，1-5年楼龄需要3成首付，超过30年楼龄则不能申请到公积金贷款。

交易流程

在交易流程上，由于一手房与二手房的交易主体不同（一手房一般为开发商，二手房一般为个人业主），因此，交易的流程上也有许多不同之处。一手房的交易流程比较简单，由开发商一手办理的交易流程更加系统性。一般流程为：确定购房资格-看房-认购-付定金-付首付-办贷款-还月供-等待交房-办产证。购房者购房时跟着流程走，基本上不会出现太大的差错。

二手房的交易流程相对比较复杂，除去与购买一手房相似的流程外，还有查验二手房产权、房屋审查、交接房屋物业水电煤、房屋过户等流程。更多关于二手房交易流程的细节问题，房讯哥在此前文章中已做总结，在此就不再赘叙。需要注意的是，一手房还分为现房和期房，期房一般需要等1-5年才可以收楼，存在一定风险。目前，中山的一手房市场上还是以期房居多。而二手房（带装修）基本上过户后即可拎包入住，假如你着急入住，二手房或许更适合你。

最后，我们再来聊聊，近期在中山买房的利好消息。
三月一日，中山公积金突发新政，个人公积金贷款最高额度调整至50万，两人公积金贷款最高额度调至90万！众所周知，公积金贷款利率低于商业贷款，公积金贷款额度提高，意味着购房者有机会通过公积金贷到更多钱付房款，需要支付的利息也比商业贷款少。这项政策无论是对于购买一手房还是二手房来说，都十分利好。

图源：中山公积金

房贷利率方面，今年以来，各大银行的房贷利率都有不同程度下调。目前中山银行首套房贷利率大部分可做5.3%及以下，二套大部分可做到5.5%及以下。值得一提的是，汇丰银行首套最低可做4.9%。二手房方面，去年11月中山也调整了二手房的转让税率，个人所得税由原来2%下调至1%。转让非住宅的个税按1.5%执行。