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中山2024房价，中山，正在撕掉高房价标签
先问大家一句，你觉得中山房价贵吗？ 如果让房叔来回答，那肯定是不贵的，至少对比以前、对比周边是这样。 打开珠江口黄金内湾的地图，如果预算有限，你会买哪里？ 有着黄金内湾、珠三角等多个title的中山，相比其他城市房价简直不要太便宜，但还是有人觉得贵。 其实，主要是大家对中山的房价认知停留在了几年前。 当年，马鞍岛恒大和保利千套房源首开，价格3万+、东区2万+楼盘遍地跑、石岐还曾全员逼近2万/平。 但在突如其来的楼市调控下，让中山彻底撕掉高房价标签。
一个事实 房价跑输五年前
2019年，疫情还未开始，楼市还未着陆，整个中山全部上万。 2024年，楼市撕裂感极强，项目不断从内卷到躺平，再从躺平到内卷，疯狂仰卧起坐，但结局都一样。 从数据上看，热门板块降地最猛烈的是马鞍岛，当年万科一枝独秀，3.5-3.9万/平开盘傲视群雄，如今后来者不断上岛，却只落得1.9万/平的均价。 市区明面上降幅不大，实际上已经历了一个由涨到跌的周期，比如石岐当年集体要冲2万+，如今退守1.6万/平的底线。 东区博爱七路万科售罄后，其他项目接棒后却再也跑不到万科的高度。 镇区项目的坠落感更强、更猛烈，之前是全员上万，现在是11个镇区跌落不足1万/平，价格越来越合理。
高价区更加亲民 超2.5万/平的盘寥寥无几
撕掉高房价的标签后，对于买家来说就是高价区不再高不可攀，低价区更是触手可得。 马鞍岛很多项目出现特价房低于2万/平，比如雅居乐湾际壹号1.7万/平，招商臻湾府1.7万/平，刷新着马鞍岛底价。 万科湾中新城也坐不住，打出了17666元/平任选的海报，仅限13套房源。 马鞍岛的二手房业主们，则分为两派：一派急着割肉出售；另一派则不愿降价。 急着出售的有两个成功案例： 深中通道通车前，有人在马鞍岛捡了漏！ 2.5万/平！马鞍岛卖出第一套二手房 毕竟愿意亏本卖的人还是少数，多数二手业主还是不愿降价的。 这也就出现了一二手倒挂的情况，二手挂牌价普遍比新房价格还高。 | 左为一手，右为二手 东区则取代马鞍岛成为中山房价高地，均价刚好在2万出头。 但实际去看房，东区的房价还是很亲民的，只要你有意愿买房，开发商可以尽可能的让利。 比如前几周还是14xxx元/平，送8万家装礼包的利和文华里，现在特价打到13xxx元/平，还送10万家装基金。 东区总部宝龙城在朋友圈出现了惊人的12xxx元/平，这个价格堪称东区的王炸。 况且项目刚入选中山房地产融资白名单，不怕收不了楼。 更重要的是，中山房价变得越来越友好。 贝壳搜索，整个中山所有小区，单价2.5万/平以上的小区满打满算仅有12个（去除同类型和自建房），其中绝大部分是别墅。 也就是说，全市单价2.5万/平及以上的小区，俗称“贵的小区”，也只有10个左右。 二手房集体降价，捡漏机会多了 镇区的房价，更是回到十年前。 以房叔亲身体验为例，某镇区原本开盘卖1万的房子，如今腰斩半价出售。 不信？57万买一套百平三房，单价差不多5700元/平，还是品牌开发商电梯房，十年前的价格重现。 缺点是房子抵押给银行了，什么时候能收回来看命吧。 或者，大胆一点买法拍房。 在均价2万/平的富逸臻园，有人就以约195万的价格，拿下一套141平7楼的单位，单价仅约13851元/平。 当然，相比这种高风险高收益的楼盘，便宜的二手盘更值得大家入手。 比如2021年，坦洲汇乔金色名都毛坯一手卖1.3万/平。 现在二手成交均价9292元/平，毛坯挂牌最低8016元/平，带装修挂牌最低8930元/平。 这不是个例，随手一翻都是成交价低于挂牌价1000元/平以上。 截选了贝壳热度最高的几个二手小区，成交价普遍比挂牌价低20%左右。 君华新城最高峰卖过1.8万/平，不过2020年出现过9字头的新房，如今二手房源成交价8字头，简直是“膝斩”。 优越香格里算是坦洲知名小区，2021年均价1.6万/平，现在二手成交价11967元/平。 越秀星汇品峰，当年紧挨万科金域中央，不少人当做万科平替置入，二手房巅峰时期卖2.1万/平，如今成交均价13127元/平。 想要回到巅峰时期的房价水平，还需要很长一段时间。 写了这么多，只是想告诉大家，买房先从二手看起，点击价格降序，不愁没房挑。
成交地价逐年走低 新政出台，开发商拿地利润更高
2019年住建部发过一个文件： 去化周期在36个月以上的，应停止供地；去化周期在36-18个月的，适当减少供地。 目前中山的去化周期为22.54个月，属于适当减少供地那一类。 去化周期=商品房待售量/最近12个月月均成交量。即房子的存量，以现在的速度需要22个月才能卖完。 而去年一整年，中山宅地仅拍出3宗，商办用地拍出6宗，全部都是底价出售。 再观察地价的变化： 以万科三次拿马鞍岛的宅地做比较。 第一次，2018年万科以总价14亿元+11840㎡人才房竞得马鞍岛地块，折合楼面价13786.85元/㎡，开发项目万科西湾汇。 第二次，2020年12月万科以总价14.56亿元，楼面价约15000元/平+480平配建竞得马鞍岛地块，折合楼面价15087元/㎡，开发项目万科西海岸。 最新一次，2023年7月万科+深业以总价19.8亿，楼面价10000元/平底价竞得马鞍岛宅地，开发项目万科深业湾中新城和苑。 巅峰过后，底价多少，最终成交的地价就是多少。 同时这也是一个撕掉高房价标签的契机，地价便宜了，开发商的成本降低，房价自然而然也就有了下调的空间。 更何况，最近才针对开发商出台了一系列建筑不计容的政策。 对买家来说，开发商更好“偷面积”了，得房率更高；对开发商来说，更多建筑不计容，可销售的面积增加，利润更多，两全其美。 更好的消息是，现在你真的能用五六年前的价格去买一套自己梦寐已久的房子。
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