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罗湖最近开盘的两个新盘销售惨淡，引发了人们对罗湖房地产市场前景的担忧。自2021年东海富汇豪庭、御龙天地和缙山府等楼盘之后，罗湖就很少供应新盘了。整个2022年到今年三月份前，两年多时间，罗湖新房供应仅1000套多出头。尽管这么一点房源应该很好卖，但实际情况却出乎意料。
近日罗湖入市了两个新盘，即凌云华府和京基华樾。这两个盘的地段在罗湖相对都不错，凌云华府位于罗湖中心区，是片区唯一的住宅新盘，周边配套很完善；京基华樾更是在深圳最繁华商圈之一的蔡屋围，罗湖的CBD，也是罗湖房价天花板。然而，这两个盘的销售业绩却出奇的惨淡。
京基华樾7月19号取证即开盘，折后均价约6.7万/㎡。目前签认购书仅49套，去化仅10.86%。凌云华府6月30号开盘，折后均价约6.5万。目前签认购书仅26套，去化仅6.8%左右。这两个盘的折后均价都在6万多，相当于是龙华北站的价格买罗湖核心区，价格也不算贵，可没想到卖的如此稀碎。
有吉屋网指出，两个盘的旧改成本高，开发商为了保证利润，只能减配导致产品力跟不上。且两个项目周边的面貌都很一般。然而，这些问题在其他区域的旧改项目也都存在，但并不影响销售。因此，除了产品问题，还有其他原因导致了罗湖新盘销售惨淡。
首先，罗湖本地的刚需客群并不多，产业和面貌相对落后。相比之下，南山有强力的产业和购买力做支撑，不管是绿景白石洲还是卓越九珑，所在的位置都相对不错，有科技园、后海片区等大厂的刚改客群来承载。
其次，罗湖的发展已经到了天花板，所有事物离不开兴衰的规律。尤其是深圳这种大城市，发展速度太快了，片区的兴衰周期比小城市更短，靠旧改的效率远远赶不上时代的变迁。
再次，罗湖本身产业和面貌相对落后，如今更多是靠配套成熟性和学位来支撑。但罗湖的学校优质生源这些年已经被福田南山吸走了很多，失去这一大助力，无异于雪上加霜。
最后，罗湖建设之初，没有太多规划设计的前瞻性，导致留下了很多硬伤，如道路设计太窄，写字楼、住宅之间相互穿插，没有预留可发展的土地等。这些问题短期内都很难改变，本地的客群也很难愿意买单。
罗湖新盘销售惨淡的原因是多方面的，包括本地刚需客群不足、周边面貌一般、旧改成本高等因素。为了改善市场前景，罗湖需要加大产业和面貌的改造，吸引更多购买力和优质生源，同时加强规划设计的前瞻性，提高片区的发展潜力。
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