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双合同变单合同,犹如一剂强心针,让购房者振奋。
究其因,采用单合同楼盘有明显的优势,不仅能减轻*压力,还能比较好地保障买家的权益。
据房叔不完全统计,目前中山已有17个精装不拆分楼盘(欢迎补充和指正),这意味着*预算低的购房者,选择更多,也更从容。
▲仅供参考
以项目方为准,欢迎补充和指正
何谓双合同?
*从三成变至四至五成
“双合同”究竟对买家利弊几何?
所谓“双合同”,即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同,一份挂以装修费等名义的补充协议。
比如某楼盘除购房合同外,另外与买家签订一份20-30万元的装修合同,装修款开发商通过银行帮助买家以“消费贷”形式贷款,贷款年限为3-5年(部分为1年,贷款利率则参照二套房贷利率标准,上浮10%(部分为免息)。
这意味着,在供房的前几年,每个月除了正常的房贷外,买家还要还一笔几千元的“消费贷”。
这些装修贷一般要求1年内付完,部分甚至要求一次性付清钱款,这对于购房者而言,无疑*压力瞬时骤增。
以一套200万的房子为例,正常单合同,按首次置业*三成,正常购买*需60万元。
但如果分为两套合同,拆分款为80万,置业者*则需116万(网签总价120万×30%+80万装修款),实际支付了总价的58%。
▲海湾城价格表参考
以南朗敏捷锦绣海湾城为例,要知道大约今年4月份时,海湾城的双合同,一直是对半拆,**六成,达近百万。就算在8月,装修款稍有下降,约4400元/㎡(上表),*也达4-5成。
中山为例在房叔此前的踩盘中,总价不到200万的项目,*达4-5成比例的项目,比比皆是。
一些项目在单价上甚至做出让步,更拆分后*更高,比如此前敏捷紫岭国际国庆期间有单位单价仅需15467元/平,但也可看出*需83.6万;
▲敏捷紫岭国际
比如东区某盘,板块性价比*,单价可达14000元/平左右,但*也需达到80余万。
当然,这些项目有针对装修款上有灵活的分期方式。
*近开盘的,以9月下旬南区碧桂园凤凰城为例,开盘为双合同,毛坯价为8990元/平,其余为装修款。
取消双合同潮流暗涌
中山17个楼盘开始不拆分
据房叔统计,从九月开始,目前中山“单合同”楼盘约有17个,覆盖中山10区,其中大部分集中在主城区,石岐、西区尤为突出。
从文上表格看,目前从双合同开始执行单合同的,主城区更为明显。此外,需值得注意的是部分项目是可选择项,不拆分要拆分,皆可以。比如敏捷几个项目。
而从*款上看,敏捷紫岭国际此前(8月15日)双合同*七成,以一购房者定下的 98㎡三房单位示例,单价17800元 /㎡,若是双合同*七成需122.1万。
而不拆分单合同,三成*计算后,仅 52.3 万,月供30年,需每月还 7771元,*款少了70万元。
锦绣海湾城如是,此前一直是对半拆,**六成。以102平142万总价为例,*款将少42.6万元左右。
由于双合同要给A款和B款,*一般要去到5成,对于预算不够高的刚需购房者来说,双合同简直就是买房路上的拦路虎。
而单合同则相当于放开刚需购房门槛,以金色年华为例,从8月开始后,一直执行单合同,走量相当不错。
再以石岐万科金域蓝湾此前8月开盘为例,在折扣+双合同变单合同的情况下,以10楼119㎡单位为例,此次开盘折前总价为193.2万,加上装修款若是六成*,需要115.92万。
而变成三成*后,仅需57.96万,意味着,少付了57.96万的*款,与之同时,月供需要加倍。
南朗一直是拆分项目较多的板块,此前,保利碧桂园领秀海(仍执行双合同)20楼100㎡三房,付款方式如下表,毛坯*款大约 53 万,但整体半年之内要准备 83 万,相当于总价的一半,对刚需压力较大。
毛坯款 | 175 万 | 装修款 | 33 万 |
半年内须准备 83 万,按揭可享 98 折 | |||
7天内 | 53+33万(半年内付清) |
雅居乐山海郡则更为夸张,装修款方面,以 116.64㎡ 为例,总价为 180.7 万元,拆分装修总价为 38 万,与三成*相结合,可在一年内付清,只可银行按揭 85.6 万元,意味着一年内需还至 95.15 万,也几乎占到了总价*的 5-6 成。
显然,单合同的*压力会低很多,一些原本*预算比较低的购房者多了很多选择。但是相对而言,月供的压力就会上去了。
对于买房者来说,“双合同”是不得已的选择。
“两份合同都是合法有效的,应当切实履行,但在在签订之前要密切关注合同主体,即便是装修合同,开发商也应当是合同对方当事人至少应该是连带责任担保方。”
另外,“双合同”可能会提高后续房屋转让的难度。
像目前二手房买卖中,存在两种缴纳个税的方式,一种是按照房价总额的1%缴纳,另外一种是按照房价差额的20%缴纳,若按后一种缴纳方式,对要卖房的“双合同”买家来说,出售房屋时税费可能加重。
受限价影响,拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。
单合同,*低,但在限价之下,不利于网签;双合同,*高,有风险,但利于网签和开发商回笼资金。对于购房者而言,利弊皆有,如果是你,你会怎么选?